¿En que casos procede el saneamiento y legalización de tierras en Colombia?

Tener una casa o una finca donde usted ha vivido y trabajado durante años, pero no contar con una escritura pública que lo acredite como dueño, es una realidad para miles de familias en Colombia. Esta situación, conocida como informalidad en la tenencia de la tierra, le impide acceder a créditos, subsidios y le genera una constante inseguridad jurídica. Si usted se encuentra en esta posición, es vital que sepa que el Estado colombiano ofrece mecanismos para sanear y legalizar su propiedad, permitiéndole pasar de ser un simple poseedor a un propietario legítimo.

¿Qué Dice la Ley en Colombia?

Actualmente, existen dos grandes marcos normativos que usted debe conocer. Por un lado, la Ley 1561 de 2012, diseñada para otorgar títulos de propiedad a poseedores de inmuebles urbanos o rurales de “pequeña entidad económica” y para sanear la llamada “falsa tradición” (cuando se tienen escrituras incompletas). Por otro lado, para el sector rural, el Decreto Ley 902 de 2017 establece procedimientos administrativos a cargo de la Agencia Nacional de Tierras (ANT) para formalizar la propiedad privada y adjudicar terrenos baldíos. El objetivo de estas normas es masificar la titulación y garantizar que “quien trabaja la tierra, sea su dueño legal”.

Aspectos Clave que Debe Saber

El proceso de legalización no aplica para todos los predios ni en todas las circunstancias. Aquí le detallamos en qué casos específicos procede:

Posesión Material y Pacífica: Usted debe demostrar que vive o explota el predio de manera quieta, pública e ininterrumpida. No puede haberlo tomado a la fuerza ni tener disputas violentas vigentes.
El Tiempo de Posesión:
Para procesos bajo la Ley 1561 (generalmente urbanos), se suelen requerir 5 años de posesión regular o 10 años de irregular.
Para predios rurales bajo la gestión de la ANT, los tiempos pueden variar y se revisan condiciones específicas de explotación económica.
Saneamiento de la Falsa Tradición: Procede cuando usted tiene una escritura, pero esta no le transfirió el dominio completo (ej. compra de derechos y acciones o compra de cosa ajena). La ley permite corregir estos títulos imperfectos.
Límites del Predio:
Urbano: El avalúo catastral no debe superar los 250 Salarios Mínimos Legales Mensuales Vigentes (SMLMV).
Rural: La extensión no debe exceder la Unidad Agrícola Familiar (UAF) establecida para la zona donde se ubique el terreno.
Restricciones Importantes: No procede la legalización si el predio se encuentra en zonas de alto riesgo no mitigable, áreas protegidas (parques naturales), o si está en medio de un proceso de restitución de tierras por despojo forzado.

¿Qué Significa Esto Para Usted?

Legalizar su predio transforma su patrimonio. Significa que usted podrá dormir tranquilo sabiendo que la ley lo reconoce como dueño absoluto. Una vez obtenga su título registrado:

Acceso a Financiación: Podrá solicitar préstamos hipotecarios para mejorar su vivienda o invertir en su cultivo.
Valorización: Un predio con escrituras al día tiene un valor comercial mucho más alto que uno sin papeles.
Herencia Segura: Podrá dejarle a sus hijos un patrimonio legalmente constituido, evitándoles problemas futuros.
Subsidios del Estado: En el caso rural, es requisito indispensable para acceder a proyectos productivos y ayudas del Ministerio de Agricultura.

El trámite se realiza generalmente ante un Juez Civil Municipal mediante un proceso verbal especial.

Conclusión y Llamada a la Acción:

En resumen, el saneamiento y la legalización de tierras son procedimientos viables si usted cumple con los requisitos de posesión y las características del predio exigidas por la Ley 1561 y el Decreto 902. Es el paso definitivo para asegurar su futuro y el de su familia.

¿Tiene dudas sobre su caso específico o enfrenta una situación similar? En LSG Jurídico estamos para ayudarle. Contáctenos y reciba la asesoría legal que merece.

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